Если не проверить земельный участок перед приобретением, можно столкнуться с неприятными сюрпризами в виде обременений, ареста или разворота сделки. Для юридической проверки участка необходимо собрать сведения из разных источников. В этой статье мы расскажем, где искать информацию по земельному участку и его владельцам, и прокомментируем основные данные, которые можно получить из различных источников.
Если вы планируете приобретать другие объекты недвижимости — офис, квартиру, склад, помещение, читайте нашу статью о проверке таких объектов.
При проверке участка проверяем:
| Что проверяем | Откуда получаем сведения | Комментарии |
| Может ли объект располагаться на проверяемом участке | Публичная кадастровая карта (https://pkk.rosreestr.ru), а также сведения из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретной территории. Для столицы ПЗЗ и интерактивная карта ПЗЗ расположена на сайте Мэра Москвы (https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/). | Использование участка не по целевому назначению влечет наложение административного штрафа (ст. 8.8 КоАП РФ), а также может повлечь признание построенного на нем объекта самовольной постройкой и обязанию привести участок в вид, соответствующий его ВРИ (Определение Верховного Суда РФ |
| Особые отметки | Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. | В этой строке указывается, что сведения о границах участка в ЕГРН отсутствуют или не соответствуют требованиям законодательства («Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства»).
Возможны и иные обозначения. Их расшифровка также содержится в Приказе Минэкономразвития России |
| Разрешается ли планируемая деятельность на участке | Данные из генерального плана поселений и городских округов (Генплан), правил землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретной территории, выписки из ЕГРН. | Исследуются границы функциональных и территориальных зон, в рамках которых находится участок, и смежные с ним территориальные зоны, а также сведения о видах разрешенного использования на предмет возможности конкретного целевого использования правообладателем участка. |
| Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) | Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Публичная кадастровая карта (https://pkk.rosreestr.ru), а также данные из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретной территории. В Москве ПЗЗ и интерактивная карта ПЗЗ расположена на сайте Мэра Москвы (https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy). |
ЗОУИТ и ограничения использования участков в таких зонах считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о ЗОУИТ, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). Примерная визуализация границ ЗОУИТ и ограничений с ними связанных отображается на публичной кадастровой карте и картах градостроительного зонирования ПЗЗ. |
Однако иногда данные из публичных источников могут озадачить.
Например, сведения о виде разрешенного использования из публичной кадастровой карты могут отличаться от таковых из выписки из Росреестра. В данной ситуации следует руководствоваться данными из выписки, поскольку информация из публичной кадастровой карты носит лишь справочный характер и не всегда оперативно синхронизируется с Росреестром.
Также бывают случаи, когда территориальная зона участка по ПЗЗ отличается от функциональной зоны того же участка по Генплану. Тогда приоритет имеют положения Генерального плана (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
Помимо получения данных об участке важно проверить владельца участка, чтобы проанализировать риск разворота сделки, например, в банкротном процессе.
Проверка владельца (юридическое лицо)
Если владельцем и продавцом участка является юридическое лицо, рекомендуется проверить:
| Что проверяем | Откуда получаем сведения | Комментарии |
| Задолженности по налогам | С помощью специализированного сервиса ФНС (https://service.nalog.ru/zd.do). | Налоговую задолженность можно проверять и на стадии исполнения в базе ФССП, однако в данном сервисе также появляется информация о юрлицах, не представляющих налоговую отчетность более года. Эти данные помогут предупредить возможные риски налоговых задолженностей у собственника. |
| Споры касательно собственника, которые могут привести к банкротству или повлиять на права собственника в отношении участка | На сайте конкретного суда общей юрисдикции в рамках территориальной подсудности (для споров с физлицами), в картотеке арбитражных дел (для споров между юрлицами, а также ИП, https://kad.arbitr.ru/). | Обычно в качестве рисковых выделяются споры, в которых с собственника взыскали более 300 тыс. рублей или большое количество более мелких споров.
При этом при оценке риска учитывается также финансовое состояние собственника.
В связи с правами собственника анализируются текущие споры на предмет наличия требований о признании права собственности, устранении препятствий пользования участком и другие. |
| Фактическое банкротство собственника | Текущее банкротство проверяем в картотеке арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru), а также на сайте ЕФРСБ (https://bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1).
Сообщение о намерении подать заявление о банкротстве на сайте Федресурс (https://fedresurs.ru). |
При обнаружении текущего банкротного производства (если должник еще не признан банкротом), следует провести дополнительный анализ такого дела и финансового состояния продавца. После этого дается окончательная оценка риска возможного оспаривания планируемой сделки по приобретению участка. |
| Исполнительные производства касательно собственника | Банк данных исполнительных производств (https://fssp.gov.ru/iss/ip). | Оценивается масштаб объема взыскиваемых с собственника денежных средств, а также степень риска наложения ограничений на приобретаемый участок и возможного возбуждения процедуры банкротства текущего собственника. |
Проверка владельца (физическое лицо)
Если владельцем и продавцом участка недвижимости является физическое лицо, рекомендуется проверить:
| Что проверяем | Откуда получаем сведения | Комментарии |
| Споры касательно собственника, которые могут привести к банкротству или повлиять на права собственника в отношении участка | На сайте конкретного суда общей юрисдикции в рамках территориальной подсудности (для споров с физлицами). | Обычно в качестве рисковых выделяются споры, в которых с собственника взыскали более 500 тыс. рублей, или большое количество более мелких споров.
Взыскание по решению суда задолженности с собственника, может служить основанием для возбуждения процедуры банкротства касательно него и дальнейшего оспаривания сделок с его имуществом (в том числе и в отношении приобретаемого участка). |
| Фактическое банкротство собственника | Текущее банкротство проверяем в картотеке арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru), а также на сайте ЕФРСБ (https://bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1).
Сообщение о намерении подать заявление о банкротстве: (https://fedresurs.ru). |
При обнаружении текущего банкротного производства (если должник еще не признан банкротом), необходимо провести дополнительный анализ такого дела и финансового состояния собственника-должника. После этого дается окончательная оценка риска возможного оспаривания планируемой сделки по приобретению участка. |
| Исполнительные производства касательно собственника, а также розыск собственника в службе ФССП | Банк данных исполнительных производств (https://fssp.gov.ru/iss/ip), а также перечень лиц, находящихся в розыске. | Оценивается масштаб объема взыскиваемых с собственника денежных средств, а также степень риска наложения ограничений на приобретаемый участок и возможного возбуждения процедуры банкротства текущего собственника. |
| Розыск ФСИН | Информационная система ФСИН (https://fsin.gov.ru/criminal/?PAGEN1=5). | Позволяет определить дополнительные риски (включая репутационные) в отношении благонадежности контрагента. |
Необходимо также проверить следующие документы:
Только на сбор данных по участку и владельцу/владельцам может уйти несколько часов, а то и дней: запросы нужно отправлять в разные органы, делать заказы на различных онлайн-ресурсах (которые иногда могут «зависать») или подавать заявления вживую. Но ведь информацию необходимо не просто собрать, но и проанализировать результаты, выявить риски, оценить их и описать, как эти риски можно минимизировать!
Обычно собранные данные анализируют и оценивают юристы, что занимает время и стоит значительных денег. Как можно проанализировать информацию по земельному участку наиболее оптимально?
Если вы — компания, которая регулярно совершает сделки с недвижимостью, и ваши юристы тратят часы на сбор данных по каждому объекту, вам поможет сервис по автоматизированному сбору информации по объекту недвижимости — Doczilla Юр. Отчеты. Юристу не надо запрашивать информацию в разных источниках и тратить время на перепечатывание или копирование данных из полученных справок, юристу нужно всего лишь ввести кадастровый номер объекта — и Doczilla соберет отчет автоматически.
Если у вас нет своих юристов, и вам нужны не просто автоматически собранные данные об объекте/владельце, но и анализ собранной информации, тогда вам подойдет сервис по автоматизированной подготовке отчета о юридической проверке объектов недвижимости Doczilla Юр. Проверка. Всего за 30 000 рублей вы можете получить отчет о юридической проверке объекта недвижимости со всей необходимой информацией, оценкой рисков и рекомендациями от квалифицированных юристов.
Узнать подробнее, что именно проверяется в отношении объекта/владельца, и посмотреть, как будет выглядеть отчет, можно здесь:
Статья подготовлена юристами Lex Borealis, которые регулярно проводят юридическую проверку большого количества объектов недвижимости (для Х5 Retail Group юристы Lex Borealis проверили более 100 магазинов в разных регионах России, для Альфа Банка — более 500 объектов недвижимости, принадлежащих группе компаний «ЛПК Север» и «ПЛК»; проверили 38 компаний группы А-101, реализуемых ими девелоперских проектов, а также прав компаний на принадлежащие им участки в Москве и Московской области общей площадью более 24 млн. кв. м.).