Если не проверить земельный участок перед приобретением, можно столкнуться с неприятными сюрпризами в виде обременений, ареста или разворота сделки. Для юридической проверки участка необходимо собрать сведения из разных источников. В этой статье мы расскажем, где искать информацию по земельному участку и его владельцам, и прокомментируем основные данные, которые можно получить из различных источников.

Если вы планируете приобретать другие объекты недвижимости — офис, квартиру, склад, помещение, читайте нашу статью о проверке таких объектов.

При проверке участка проверяем:

Однако иногда данные из публичных источников могут озадачить.

Например, сведения о виде разрешенного использования из публичной кадастровой карты могут отличаться от таковых из выписки из Росреестра. В данной ситуации следует руководствоваться данными из выписки, поскольку информация из публичной кадастровой карты носит лишь справочный характер и не всегда оперативно синхронизируется с Росреестром.

Также бывают случаи, когда территориальная зона участка по ПЗЗ отличается от функциональной зоны того же участка по Генплану. Тогда приоритет имеют положения Генерального плана (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2019 № 5-АПА19−79, Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2013 № 78-АПГ13−17).

Помимо получения данных об участке важно проверить владельца участка, чтобы проанализировать риск разворота сделки, например, в банкротном процессе.

Проверка владельца (юридическое лицо)

Если владельцем и продавцом участка является юридическое лицо, рекомендуется проверить:

Проверка владельца (физическое лицо)

Если владельцем и продавцом участка недвижимости является физическое лицо, рекомендуется проверить:

Необходимо также проверить следующие документы:

• если собственник — физическое лицо: паспорт собственника. Также нужна проверка, находится ли продавец в браке на момент сделки, тогда потребуется согласие супруги (а) (заверенное у нотариуса);
• если собственник — юридическое лицо: паспорт подписанта, устав юридического лица и решение/приказ о назначении генеральным директором такого юридического лица. Уставом может быть предусмотрено, что сделки с недвижимостью должны быть одобрены в особом порядке, тогда надо будет запросить дополнительно корпоративные одобрения, чтобы провести дополнительную проверку и проконтролировать, чтобы договор купли-продажи был одобрен надлежащим образом.

Только на сбор данных по участку и владельцу/владельцам может уйти несколько часов, а то и дней: запросы нужно отправлять в разные органы, делать заказы на различных онлайн-ресурсах (которые иногда могут «зависать») или подавать заявления вживую. Но ведь информацию необходимо не просто собрать, но и проанализировать результаты, выявить риски, оценить их и описать, как эти риски можно минимизировать!

Обычно собранные данные анализируют и оценивают юристы, что занимает время и стоит значительных денег. Как можно проанализировать информацию по земельному участку наиболее оптимально?

Если вы — компания, которая регулярно совершает сделки с недвижимостью, и ваши юристы тратят часы на сбор данных по каждому объекту, вам поможет сервис по автоматизированному сбору информации по объекту недвижимости — Doczilla Юр. Отчеты. Юристу не надо запрашивать информацию в разных источниках и тратить время на перепечатывание или копирование данных из полученных справок, юристу нужно всего лишь ввести кадастровый номер объекта — и Doczilla соберет отчет автоматически.

Если у вас нет своих юристов, и вам нужны не просто автоматически собранные данные об объекте/владельце, но и анализ собранной информации, тогда вам подойдет сервис по автоматизированной подготовке отчета о юридической проверке объектов недвижимости Doczilla Юр. Проверка. Всего за 30 000 рублей вы можете получить отчет о юридической проверке объекта недвижимости со всей необходимой информацией, оценкой рисков и рекомендациями от квалифицированных юристов.

Статья подготовлена юристами Lex Borealis, которые регулярно проводят юридическую проверку большого количества объектов недвижимости (для Х5 Retail Group юристы Lex Borealis проверили более 100 магазинов в разных регионах России, для Альфа Банка — более 500 объектов недвижимости, принадлежащих группе компаний «ЛПК Север» и «ПЛК»; проверили 38 компаний группы А-101, реализуемых ими девелоперских проектов, а также прав компаний на принадлежащие им участки в Москве и Московской области общей площадью более 24 млн. кв. м.).

Читайте также ➝

Автоматизация договоров недвижимости

• Ускорить подготовку документов в 10 раз
• Полностью исключить простые ошибки
• Забыть про неактуальные шаблоны
• Избавиться от рутины и перепроверок