Если не проверить офис, склад, квартиру, здание перед приобретением, то можно столкнуться с неприятными сюрпризами в виде обременений, например, ареста, или с разворотом сделки.
Необходимо убедиться в юридической чистоте офиса, здания, склада или гаража, который вы планируете покупать. А для этого необходимо провести проверку. Для юридической проверки офиса, склада, квартиры или иного объекта необходимо собрать данные из разных источников.
В этой статье мы расскажем, где искать информацию по офису, зданию, складу, квартире и пр. и ее владельцам, и прокомментируем основные данные, которые можно получить из различных источников. Если вы планируете приобретать земельный участок, читайте нашу статью о проверке земельных участков.
Проверка недвижимости (не земельного участка)
При проверке офиса, квартиры, здания, склада, гаража необходимо проверить:
| Что проверяем | Где ищем | Комментарии |
| Обременения (например, ипотека, аренда, безвозмездное пользование и др.) | Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (может быть получена в электронном виде или на бумажном носителе). Соответствующие правоустанавливающие документы (например, договоры), предоставленные правообладателем по запросу. |
Обременение — это права третьих лиц на нее, проистекающие из установленных законом или договором правоотношений таких лиц с собственником. Они ограничивают правомочия собственников в различных объемах в зависимости от вида обременения.
Смена собственника по общему правилу не влечет прекращение обременения. |
| Ограничения (арест, запрет проведения регистрационных действий и др.) | Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект.
Акты должностных лиц (например, постановление судебных приставов об аресте), судебные акты (например определения о принятии обеспечительных мер). |
Ограничения запрещают правообладателю совершать какие-либо действия со своим офисом, квартирой, складом, зданием. В этом плане они схожи с обременениями.
Основное отличие ограничений в том, что они носят более выраженный ограничительный, а не обеспечительный характер, поскольку третьи лица при наличии ограничения не получают прав. При этом есть схожее правовое последствие — собственник ограничен или полностью лишен прав распоряжаться и (или) пользоваться таким офисом, зданием, складом, гаражом, квартирой. |
| Особые отметки | Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. | В эту строку Раздела I выписки в первую очередь вносятся различные сведения о возникших до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правах на объект, учтенных в государственном кадастре.
Расшифровка всех обозначений, вносимых в эту графу, содержится в Приказе Минэкономразвития России |
| Историю владения офисом, зданием, складом, квартирой, признаки недействительности сделок | Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект.
Правоустанавливающие документы, на основании которых состоялись регистрации перехода прав (предоставляется продавцом по запросу). |
ЕГРН содержит сведения о собственниках начиная |
| Принадлежность недвижимости к культурному наследию | Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. | Для объекта культурного наследия устанавливаются требования к его сохранению, содержанию и использованию, что может влечь ряд ограничений, например относительно
размещения наружной рекламы, а также установки информационных надписей и обозначений.
При приобретении такой недвижимости покупатель обязан принять на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия в объемах, установленных для прошлого собственника. Указанное условие является существенным для договора купли-продажи такой недвижимости, отсутствие данного условия может повлечь признание указанного договора ничтожным (ст. 47.6, п. 10 ст. 48 |
| Самовольная постройка | Сведения содержатся в отдельных реестрах органов исполнительной власти субъектов РФ. Например, реестр объектов самовольных построек по Московской области расположен по ссылке: https://gusn.mosreg.ru/deyatelnost/reestr-samovolnykh-postroek
Перечень самовольных построек г. Москвы содержится в Постановлении Правительства Москвы
Разрешительные документы на строительство (на сайте застройщика, по запросу у продавца, а также в реестрах разрешений на строительство, например, по Москве начиная с 2011 года перечень выданных разрешений доступен по ссылке: https://www.mos.ru/stroinadzor/documents/razresheniia-na-stroitelstvo, аналогичный реестр без территориальной привязки к конкретному региону содержится также на сайте Минстроя России: https://minstroyrf.gov.ru/docs/66 729/). |
Сделка по отчуждению самовольной постройки может быть признана недействительной (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Перед приобретением такой недвижимости необходимо, чтобы право собственности на нее было признано в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ) |
| Вид разрешенного использования (ВРИ) | Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. | Использование здания или помещения в целях, противоречащих виду их разрешенного использования недопустимо и может повлечь принудительный запрет на использование такого здания или помещения, а также привлечение к административной ответственности (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ |
| Споры касательно недвижимости | На сайте конкретного суда общей юрисдикции в рамках территориальной подсудности (для споров с физлицами), в картотеке арбитражных дел (для споров между юрлицами, а также ИП). | Оцениваются споры, которые могут повлиять на право текущего правообладателя касательно недвижимости, например, обращение взыскания на заложенное имущество, оспаривание сделок по приобретению недвижимости, признание объекта самовольной постройкой, нецелевое использование, споры с арендаторами |
Предположим, вы проверили юридическую чистоту офиса, здания, склада, гаража или квартиры. Но важно еще проверить владельца, и в зависимости от того, является ли владелец физическим или юридическим лицом проверять необходимо разное.
Проверка владельца (юридическое лицо)
Если владельцем является юридическое лицо, необходимо проверить:
| Что проверяем | Где ищем | Комментарии |
| Задолженности по налогам | С помощью специализированного сервиса ФНС) | Налоговую задолженность можно проверять и на стадии исполнения в базе ФССП, однако в данном сервисе также появляется информация про юрлиц, не представляющих налоговую отчетность более года. Такие сведения могут помочь предупредить возможные риски налоговых задолженностей у собственника. |
| Споры в отношении собственника, которые могут привести к несостоятельности или повлиять на его права, связанные с недвижимостью | На сайте конкретного суда общей юрисдикции в рамках территориальной подсудности (для споров с физлицами), в картотеке арбитражных дел (для споров между юрлицами, а также ИП) | Обычно в качестве рисковых выделяются споры, в которых с собственника взыскали более 300 тыс. рублей или большое количество более мелких споров.
При этом при оценке риска учитывается также финансовое состояние собственника.
Текущие споры должны быть проанализированы на предмет наличия требований о признании права собственности, признании недвижимости самовольной постройкой, устранении препятствий пользования недвижимостью и другие. |
| Фактическое банкротство продавца | Проверяем в картотеке арбитражных дел), а также на сайте ЕФРСБ)
Сообщение о намерении подать заявление о банкротстве на сайте Федресурс. |
При обнаружении текущего банкротного производства (если должник еще не признан банкротом), необходимо провести дополнительный анализ такого дела и финансового состояния продавца-должника. После этого дается окончательная оценка риска возможного оспаривания планируемой сделки по приобретению. |
| Исполнительные производства касательно продавца | Банк данных исполнительных производств) | Оценивается масштаб объема взыскиваемых с продавца денежных средств, а также степень риска наложения ограничений на приобретаемое здание/помещение/офис/квартиру и возможного возбуждения процедуры банкротства продавца. |
Проверка владельца (физическое лицо)
Если владельцем является физическое лицо, необходимо проверить:
| Что проверяем | Где ищем | Комментарии |
| Споры касательно продавца, которые могут привести к несостоятельности или повлиять на права продавца в связи с недвижимостью | На сайте конкретного суда общей юрисдикции в рамках территориальной подсудности (для споров с физлицами). | Обычно в качестве рисковых выделяются споры, в которых с продавца взыскали более 500 тыс. рублей или большое количество более мелких споров.
Взыскание по решению суда задолженности с продавца, может служить основанием для возбуждения процедуры несостоятельности касательно него и дальнейшего оспаривания сделок с его имуществом (включая приобретаемое здание/помещение/офис/квартиру/склад). |
| Фактическое банкротство продавца | Проверяем в картотеке арбитражных дел), а также на сайте ЕФРСБ).
Сообщение о намерении подать заявление о банкротстве: https://fedresurs.ru |
При обнаружении текущего банкнотного производства (если должник еще не признан банкротом), необходимо провести дополнительный анализ такого дела и финансового состояния продавца-должника. После этого дается окончательная оценка риска возможного оспаривания планируемой сделки по приобретению недвижимости. |
| Исполнительные производства касательно продавца, а также розыск продавца в службе ФССП | Банк данных исполнительных производств), а также перечень лиц, находящихся в розыске. | Оценивается масштаб объема взыскиваемых с продавца денежных средств, а также степень риска наложения ограничений на приобретаемый офис, склад или квартиру и возможного возбуждения процедуры банкротства продавца. |
| Розыск ФСИН | Информационная система ФСИН | Позволяет определить дополнительные риски (включая репутационные) касательно благонадежности контрагента. |
Необходимо также проверить:
Сделка по приобретению может быть подписана и по доверенности, такая доверенность должна быть оформлена у нотариуса.
Только на сбор информации по объекту и владельцу/владельцам может уйти несколько часов, а то и дней: запросы нужно отправлять в разные органы: Росреестр, Минстрой, ФНС
Но ведь полноценная проверка не ограничивается просто сбором данных, нужно проанализировать результаты, выявить риски, оценить их и описать, как эти риски можно минимизировать!
Обычно такие данные анализируют и оценивают юристы в рамках юридической проверки/экспертизы (due diligence), что занимает время и стоит значительных денег.
Как можно провести юридическую проверку офиса, квартиры, здания, склада наиболее оптимально? Качественно, быстро и недорого?
Если у вас есть свои юристы, вы — компания, которая регулярно совершает сделки с помещениями, зданиями, офисами, складами, и ваши юристы тратят часы на обращения в Росреестр, сбор данных по каждому объекту, вам поможет сервис по автоматизированному сбору информации по недвижимости — >Doczilla Юр. Отчеты. Юристу не надо запрашивать данные в разных источниках и тратить время на перепечатывание или копирование данных из полученных справок, юристу нужно всего лишь ввести кадастровый номер и Doczilla соберет отчет автоматически.
Если у вас нет своих юристов, и вам нужна не просто автоматически собранная информация об офисе, складе, здании, квартире/владельце, но и анализ собранных данных, то вам поможет сервис по автоматизированной подготовке отчета о юридической проверке недвижимости Doczilla Юр. Проверка. Всего за 30 000 рублей вы можете получить отчет о юридической проверке, со всей необходимыми подробностями, оценкой рисков и рекомендациями от квалифицированных юристов.
Узнать подробнее, что входит в объем юридической проверки, и посмотреть, как будет выглядеть отчет, можно здесь:
Статья подготовлена юристами Lex Borealis, которые регулярно проводят юридическую проверку большого количества объектов недвижимости (для Х5 Retail Group юристы Lex Borealis проверили более 100 магазинов в разных регионах России, для Альфа Банка — более 500 объектов недвижимости, принадлежащих группе компаний «ЛПК Север» и «ПЛК»; проверили 38 компаний группы А-101, реализуемых ими девелоперских проектов, а также прав компаний на принадлежащие им земельные участки в Москве и Московской области общей площадью более 24 млн. кв. м.).
Предлагаем также ознакомиться: Автоматизация договоров недвижимости
